Gewerbegrundstücke (bebaut und unbebaut)

Wirtschaftliche Situation und Entwicklung

Große Gewerbegrundstücke für industrielle Nutzung sind schwer bis sehr schwer unverkäuflich. Bei Gewerbegrundstücken mit einer gewissen Lagequalität (z.B. Wassergrundstücke oder dicht am Wasser gelegene Grundstücke) gibt es aufgrund der guten Nachfrage nach Wohnungen wieder vermehrt Konzepte zur Umnutzung - das dazu notwendige Baurecht dauert jedoch i.d.R. einige Jahre. Die Nachfrage nach kleinen, verkehrsgünstig gelegenen Gewerbegrundstücken ist gut und es gibt wenig Angebot. Nur eine Minderheit der suchenden Unternehmen ist jedoch in der Lage den Erwerb eines passenden Objektes zu finanzieren. Dies gilt insbesondere für Berliner und Brandenburger Unternehmen.
Wir sehen ansonsten eine sehr deutliche Preisdifferenzierung in Abhängigkeit von der Objektqualität. Für gut nutzbare Objekte (Zustand, Lage, Nutzbarkeit) wird man nach längerer Vermarktungszeit meist noch ca. 55 bis 70 % der ursprünglichen Gesamtkosten erhalten. Bei Problemobjekten sind drastischere Preisabschläge notwendig, um überhaupt einen Käufer zu finden.

Berlin

Da in Berlin wenig unbebaute Flächen für Neubauten zur Verfügung stehen, muss die vorhandene, aufstehende Bebauung normalerweise relativ gut den Anforderungen des neuen Nutzers entsprechen, damit ein Abschluss auf einem - von beiden Seiten akzeptierten - Preisniveau erreicht werden kann. Daraus resultieren lange Vermarktungszeiten. Viele der angebotenen Objekte verfügen jedoch über eine veraltete Bausubstanz und die Grundstücke sind i.d.R. für neue Nutzer auch oft zu stark zugebaut. Die Vorstellungen von Anbietern und Nachfragern liegen daher oft weit auseinander.
Auffällig ist im ehemaligen West-Berliln und angrenzenden Gebieten eine gute Nachfrage nach Gewerbegrundstücken mit ca. 800-1.000 qm Hallenfläche - dieser Nachfrage steht fast kein Angebot gegenüber.
Ansonsten zeigt sich immer wieder, dass in Einzelfällen für besondere Lagen (z.B. Eckgrundstücke an Hauptverkehrsstraßen) sehr gute Preise erzielt werden, die mehr als doppelt so hoch sind, wie die Preise für Gewerbegrundstücke in den angrenzenden Seitenstrassen.

Hier stimmt die alte Maklerweisheit, dass für den Wert eines Grundstückes drei Dinge ausschlaggebend sind:

Die Lage, die Lage und die Lage!

Umland

Das Ansiedlungsinteresse in den Gewerbeparks am Berliner Ring ist gering, aber wieder etwas besser geworden. Zwar sind westdeutsche Unternehmen oft eine Ansiedlung in Gewerbeparks an Autobahnabfahrten gewohnt und bevorzugen diese Standorte größtenteils gegenüber städtischen Gewerbegebieten. Die Nachfrage dieser Unternehmen ist aber gering.
Unbebaute Grundstücke werden fast gar nicht nachgefragt oder es bestehen auf Nachfragerseite Preisvorstellungen, die von den Anbietern nicht akzeptiert werden. Gesucht werden qualitativ gut gebaute und gut nutzbare Bestandobjekte in den Gewerbeparks auf ermäßigtem Preisniveau.

Kleinere Betriebe sehen aber bei Standorten im Berliner Stadtgebiet einen eindeutigen Imagevorteil gegenüber ihren Kunden

Grundstückspreise

Bei normalen Lagen werden die Grundstückspreise in Berlin immer wieder mit Angeboten in den neuen Gewerbeparks am Berliner Ring verglichen. Die Preise dafür reichen von ca. 25-35 €/qm (im bislang weniger begehrten Nordosten und Südosten) über 50-70 €/qm bis ca. 90 €/qm (zur Zeit nur in Ausnahmefällen erzielbar) in den bevorzugten Gewerbeparks am südwestlichen Berliner Ring.
Für normales Bauland in Gewerbe- oder Industriegebieten in Berlin besteht nach langer Vermarktungszeit Kaufbereitschaft bei Preisen von ca. 60 €/qm bis 90-100 €/qm; nur für relativ zentral gelegene Gebiete wird man mehr erreichen können.
Einige dieser Gebiete sind mittlerweile eher durch kerngebietstypische Nutzungen gekennzeichnet (z.B. die "Automeile" Franklinstr.). Hier liegen die Bodenwerte um ein Vielfaches höher - es gibt aber nur selten Verkäufe. In den Stadtrandlagen (besonders im Osten) sehen wir eher Werte von ca. 40 - 60 (- 70) €/qm.

Dies gilt für rechteckig geschnittene Grundstücke mit normalen Proportionen (Seitenverhältnis 1:1 bis 1:2); normalerweise werden für unregelmäßig geschnittene, größere Grundstücke nur deutlich geringe Kaufpreise erzielt (Anhaltswert ca. 50-60% der vorgenannten Werte, gut bezahlt wird eben nur das was man wirklich braucht, mehr Fläche ist dann „unbezahlte“ Draufgabe).

Nur wenn Grundstücke einen wirklichen Lagevorteil haben, wird man im Einzelfall einen deutlich höheren Kaufpreis erreichen können!

Gewerbegrundstücke kann man grob in drei Lagequalitäten unterscheiden:

  • Lagerplätze (z.B. Am Stichkanal)
  • normales Gewerbegebiet (zum Beispiel Motzener Str.)
  • Fachmarkt-Lagen (z.B. Residenzstr.)

Tendenzen in der Grundstücksentwicklung (Projektentwicklung)

Allgemein

Große Industriegrundstücke sind schwer verkäuflich, insbesondere, wenn die aufstehenden Baulichkeiten nicht sinnvoll saniert und umgenutzt werden können. Dieses betrifft insbesondere Grundstücke im ehemaligen Ost-Berlin. Die Eigentümer dieser Industriebrachen müßten die aufstehenden Baulichkeiten abreißen, den Erschließungsaufwand für eine Teilung tragen und das Grundstück in Teilabschnitten zu den aktuellen Verkehrswerten für Industriegrundstücke von ca. 50-90 €/qm verkaufen. Der Aufwand für Abriss, Teilung mit Neuerschließung und Vermarktung wird aber dann ungefähr so hoch, wie der wahrscheinlich erzielbare Kaufpreis, so daß der Wert solcher Grundstücke faktisch gegen Null tendiert.

Da Abriß, eine eventuelle Bodensanierung und die Teilung so erhebliche Kosten verursachen, erfolgen solche Umnutzungen am Markt - ohne öffentliche Unterstützung - bislang nur dann, wenn das Grundstück für eine neue, besonders lukrative Nutzung geeignet ist (z.B. als Einkaufszentrum).

Umwidmung von Gewerbeland in Wohnbauland

Bereits zur Jahrtausendwende hatten wir erwartet, dass größere Gewerbeflächen an der Spree künftig als Wohnbaustandort umgenutzt werden - insbesondere da die öffentliche Hand dort oftmals auch Eigentümer ist. Notwendig ist eine Änderung des Baurechtes (Umwidmung von Gewerbeland in Wohnbauland). Die öffentliche Hand steht einer solchen Umwidmung wohl mittlerweile aufgeschlossen gegenüber.
Aufgrund der Vielzahl der beteiligten Verwaltungen dauert es aber nach üblicher Berliner Art viele Jahre, bis entsprechendes Baurecht geschaffen wird. Vor 2005 waren die erzielbaren Kaufpreise für neu errichtete Eigentumswohnungen oder Eigenheime im Berliner Raum aufgrund der ausgesprochen schwachen Nachfrage schwer abschätzbar. Die Investoren und insbesondere die finanzierenden Banken sind daher bei solchen Projekten sehr vorsichtig geworden. Die Nachfrage nach Wohnungseigentum im Erstbezug und auch nach Eigenheimen im Stadtgebiet hat sich jedoch innerhalb der letzten Jahre sehr deutlich verbessert, so dass mittlerweile auch ursprünglich schwierige Standorte, wie z.B. Schlachthof Eldenaer Str. mittlerweile weitgehend vermarktet sind.
Zusätzliche Flächen für gehobenen Wohnungsbau sollen auf dem Gelände des Flughafens Tempelhof und einige Jahre später wahrscheinlich auch auf dem Gelände des Flughafens Tegel bereit gestellt werden.

Innovations-Zentren

Wo eine lukrative Grundstücksentwicklung nicht möglich ist, erfolgte eine Umnutzung i.d.R. unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel (z.B. durch Innovations- und Gründerzentren, Ansiedlung von Forschungsein-richtungen etc.). Nun hat die in jeder Hinsicht beeindruckende Entwicklung von Adlershof als Wissenschafts-- und Medienstadt soviel Geld verschlungen, dass dafür an anderer Stelle keine Mittel mehr zur Verfügung stehen!

Banken/Finanzierung

Für normale Gewerbebetriebe (nicht High-Tech oder fernabsatzorientiert usw.) stellt die restriktive Haltung der Banken ein großes Problem bei der Finanzierung dar. Dies ist ein erheblicher Bremsfaktor für die wirtschaftliche Entwicklung im Großraum Berlin.
In der Vergangenheit sind die Banken bei der Finanzierung von eigen genutzten Gewerbeimmobilien eher relativ großzügig gewesen.
Zwar war es auch früher schwierig, die Bonität und künftige Entwicklung des Schuldners zu beurteilen, aber die Bank hatten darauf gesetzt, dass die Immobilien im Zeitablauf im Wert eher steigen würden und daher das Ausfallrisiko für den Kreditgeber eher gering war.
Mit Entsetzen mussten viele Banken dann feststellen, dass sich im Verwertungsfall oft nur die Hälfte des erwarteten Wertes (oder weniger) erzielen ließ! Die Berliner Bankenlandschaft hat sich langsam von den Fehlern aus der Vergangenheit erholt.

Faktisch bestehen an den Finanzmärkten fehlerhafte Anreize: Die - politisch gewünschte und wirtschaftlich sinnvolle - Vergabe von Krediten an die Wirtschaft muss mit relativ hohem Eigenkapitaleinsatz unterlegt werden, da Gewerbekredite (unbestritten) risikoreich sind. Für die Banken ist es bislang lukrativer die niedrig verzinsten Kundeneinlagen als Kredit an andere Staaten zu verleihen, da solche Kredite mit wenig Eigenkapital unterlegt werden müssen. Die Reform der internationale Finanzmärkte ist eine Mammutaufgabe der nächsten Jahre und die Wahrscheinlichkeit für neue Krisen hoch.