Büroflächen

Wirtschaftliche Situation und Entwicklung:

Um die Mieter großer Büroflächen wird mit harten und manchmal auch mit unerlaubten Mitteln gekämpft! In die letzten beiden Jahren ist die Büroflächennachfrage wirklich gut gewesen, so dass sich auch deutlich höhere Preise durchsetzen lassen. Büromärkte sind hoch volatil, dass heißt es geht mit den Mieten bei guter Nachfrage deutlich nach oben - aber wenn der Markt kippt, geht es auch deutlich wieder nach unten.


Stärker noch als bei Ladenflächen wird bei großen Abschlüssen hart verhandelt und über die Konditionen Vertraulichkeit gewahrt. Abweichend von den offiziellen Angaben schätzen wir den Leerstand an Büroraum in Berlin z.Zt. auf ca. 5%. Darin sind allerdings auch Flächen enthalten, die erst in einigen Monaten frei werden und für die jetzt bereits ein neuer Mieter gesucht wird.
Es gibt drei wesentliche Kriterien, die bestimmend sind für Nachfrage und Mietpreis:

  1. die Lage
  2. der Gebäudestandard
  3. die Größe der Mietfläche.

1. Die Lage

(jeder Marktteilnehmer nutzt eine andere Unterteilung):

Sonderlagen
Pariser Platz, Gendarmenmarkt (teilweise), Leipziger und Potsdamer Platz (teilweise):

In Einzelfällen sehr hohe Spitzenpreise möglich! Keine Bedeutung für den normalen Markt. Es gibt reichlich Büroflächen am Potsdamer Platz.

Bevorzugte Citylagen
City-West: z.B. Kurfürstendamm und Seitenstrassen:

Abnehmendes Angebot an älteren Büroräumen 10-12 €/qm, qualitativ gute Neubauten oder repräsentative Altbauten bei kleineren Flächen auch bis ca. 17 €/qm. Mittlerweile läuft die City-Ost der City West als Bürostandort den Rang ab.

dazwischen Potsdamer Platz:
keine Angabe, Leipziger Platz und Potsdamer Platz sind normalerweise keine Sonderlage

City-Ost
z.B. Friedrichstrasse, Unter den Linden:

12-18 €/qm geschätzt.  Die in vielen Berichten genannten höheren Preise sehen wir mit Skepsis. Der Raum Friedrichstr. ist jedoch ein etablierter Bürostandort mit Aufwertungstendenz gegenüber der City West geworden.

Normale Citylagen West
z.B. Schöneberg, Wilmersdorf, Charlottenburg, teilweise Tiergarten und Steglitz:
ordentliche Nachfrage nach gut geschnittenen Räumen mit ordentlichem bis gutem Standard, aber keine hohen Mieten erzielbar (Bestand eher 8 €/qm bis unter 10 €/qm als 12-13 €/qm, Neubauten bis ca. 15 €/qm), ältere Flächen mit nicht mehr zeitgemäßem Standard darunter.

Normaler Citylagen Ost
z.B. nördliche Friedrichstr./Chausseestr, Alexanderplatz, Jannowitzbrücke, Prenzlauer Berg:

analog normale Citylagen West, aber in Kreuzberg, Kreuzkölln, Friedrichshain und Prenzlauer Berg werden für teilweise eher einfache Büroflächen (Fabriketagen) von den Internetfirmen zum Teil verblüffende Preise gezahlt. Ein sehr volatiler Markt mit Mieten von ca. 9-14 €/qm, in angesagten Lagen auch darüber. 


Büroparks
z.B. Gradestr., Treptowers, Top Tegel:

deutliche Verringerung des Überangebotes, Nachfrage aufgrund Verdrängung preisempfindlicher Mieter aus der Innenstadt, durch Ausdehnung vorhandener Mieter oder durch die Anziehungskraft von Ankermietern auf verbundene Unternehmen. Dadurch sind im Einzelfall erstaunlich gute Vermietungserfolge möglich. Die Mieten liegen unter 10 €/qm.

Gewerbegebiete
z.B. Breitenbachstr./Miraustr. in Reinickendorf, Haynauer Str. in Steglitz, Raum Ullsteinstr. in Tempelhof, Saatwinkler Damm in Charlottenburg,
Industriegebiet Lichtenberg:

verbesserte Nachfrage und ausreichendes Angebot. Viele der angebotenen Flächen sind allerdings schlecht geschnitten und schlecht teilbar. Mietpreise bei einfachen Objekten um 6 €/qm, gute Objekte um 7,50-8,50 €/qm, sehr gute Objekte im Einzelfall um 10-11 €/qm. Die Leerstände sind in den vergangenen Jahren deutlich abgebaut worden. 

Nahversorgungszentren
z.B. Alt-Lichtenrade, Alt-Rudow, Zehlendorf-Mitte:
Unterschiedlich! Es gibt durchaus Nachfrage nach modernen Büroräumen, und zwar eher nach kleineren Einheiten bis 150 qm.

Potsdam
Im Stadtgebiet sehen wir mittlerweile gute Nachfrage. 

Berliner Umland
In den Gewerbegebieten größeres Angebot bei geringer Nachfrage. 

2. der Gebäudestandard

Bürohäuser sind Verschleißimmobilien!! Wenn die Hypotheken für den Neubau zurückbezahlt sind, kann man gleich wieder neue Kredite für die Modernisierung aufnehmen! Gesucht wird der

a) repräsentative Neubaustandard (einschließlich aufwendig modernisierter Altbauten):

Im Rahmen des Verdrängungs-wettbewerbes sind tendenziell gut geschnittene und ausgestattete Flächen gefragt. Bei einem durchschnittlichen Flächenverbrauch von knapp 20 qm pro Mitarbeiter (manche Unternehmen rechnen sogar nur mit ca. 12-15 qm pro Mitarbeiter) kostet ein Arbeitsplatz bei einer angenommenen Warmmiete von 15 €/qm ca. 300 Euro Miete im Monat. Die durchschnittlichen Personalkosten dürften einschließlich der Lohnnebenkosten in den Büroberufen vermutlich bei ca. 3.000 Euro pro Mitarbeiter liegen - also 10-mal so hoch, wie die Raumkosten!

Akzeptiert werden in Citylagen auch:

b) gut erhaltene, ältere Gebäude.
Der Mieter erwartet eine bezugsfertig hergerichtete Fläche in einem ordentlichen Gebäude und will dafür aber einen deutlich geringerem Mietpreis als für ein Neubauobjekt bezahlen. Er ist immerhin auch bereit Abstriche bei der Ausstattung zu machen , erwartet jedoch eine laufende Modernisierung auf mittlerem Niveau. Eindeutig geschätzt werden gute Parkmöglichkeiten und eine Kiezstruktur mit Geschäften und Gastronomie. 

Schwer vermietbar sind

c) modernisierungsbedürftige Büroflächen in renovierungsbedürftigen Gebäuden:
Schwer vermietbar bis unvermietbar! Der durchschnittliche Büromieter weiß nicht, dass man Wände streichen kann und ist nicht bereit in die Herrichtung von Flächen zu investieren. Es gibt eine geringe Nachfrage nach einfachen Büroflächen, überwiegend von Weiterbildungsträgern. Ein wesentlicher Teil dieser Gebäude wird jetzt auch als Flüchtlingsheim genutzt.

3. die Größe der Mietfläche

Die vorgenannten Aussagen beziehen sich tendenziell auf kleinere und mittlere Flächen (bis ca. 2.000 qm). Bei Mietern mit kleinem Flächenbedarf (unter ca. 300 qm) lohnen sich i.d.R. grössere Preiszugeständnisse nicht. Größere Mieter sind sehr umworben und über die Konditionen wird normalerweise Vertraulichkeit gewahrt. Ein Sonderfall sind Neubauprojekte in bevorzugten Lagen (bessere Lagen in der City West oder der City Ost), die speziell für den künftigen Nutzer mit großem Flächenbedarf (eher deutlich über 5.000 qm) errichtet werden. Hier werden sich im Einzelfall - auch in Zukunft - lukrative Abschlüsse erzielen lassen. Dieses Marktsegment ist aber sehr eng und wird auf der Angebotsseite von einigen Spezialisten dominiert.