Büroflächen

Wirtschaftliche Situation und Entwicklung:

Um die Mieter großer Büroflächen wird mit harten und manchmal auch mit unerlaubten Mitteln gekämpft! In die letzten drei Jahren (und besonders in 2017) ist die Büroflächennachfrage wirklich gut gewesen, so dass sich auch deutlich höhere Preise durchsetzen lassen. Büromärkte sind jedoch hoch volatil, dass heißt es geht mit den Mieten bei guter Nachfrage deutlich nach oben - aber wenn der Markt kippt, geht es auch deutlich wieder nach unten.


Stärker noch als bei Ladenflächen wird bei großen Abschlüssen hart verhandelt und über die Konditionen Vertraulichkeit gewahrt. Abweichend von den offiziellen Angaben schätzen wir den Leerstand an Büroraum in Berlin z.Zt. auf ca. 4-5%. Darin sind allerdings auch Flächen enthalten, die erst in einigen Monaten frei werden und für die jetzt bereits ein neuer Mieter gesucht wird.
Es gibt drei wesentliche Kriterien, die bestimmend sind für Nachfrage und Mietpreis:

  1. die Lage
  2. der Gebäudestandard
  3. die Größe der Mietfläche.

1. Die Lage

(jeder Marktteilnehmer nutzt eine andere Unterteilung):

Sonderlagen
Pariser Platz, Gendarmenmarkt (teilweise), Leipziger und Potsdamer Platz (teilweise):

In Einzelfällen sehr hohe Spitzenpreise möglich! Keine Bedeutung für den normalen Markt. Es gibt reichlich Büroflächen am Potsdamer Platz.

Bevorzugte Citylagen
City-West: z.B. Kurfürstendamm und Seitenstrassen:

Geringes Angebot an älteren Büroräumen 12-16 €/qm, qualitativ gute Neubauten oder repräsentative Altbauten bei kleineren Flächen auch bis ca. 25 €/qm. 

dazwischen Potsdamer Platz:
20-25 €/qm 

City-Ost
z.B. Friedrichstrasse, Unter den Linden:

um 25 €/qm.  . Der Raum Friedrichstr. ist mittlerweile ein etablierter Bürostandort. 

Normale Citylagen West
z.B. Schöneberg, Wilmersdorf, Charlottenburg, teilweise Tiergarten und Steglitz:
ordentliche Nachfrage nach gut geschnittenen Räumen mit ordentlichem bis gutem Standard, aber keine hohen Mieten erzielbar (Bestand 10 €/qm bis 13 €/qm, Neubauten bis ca. 20 €/qm), ältere Flächen mit nicht mehr zeitgemäßem Standard darunter.

Normaler Citylagen Ost
z.B. nördliche Friedrichstr./Chausseestr, Alexanderplatz, Jannowitzbrücke, Prenzlauer Berg:

analog normale Citylagen West, aber in Kreuzberg, Kreuzkölln, Friedrichshain und Prenzlauer Berg werden für teilweise eher einfache Büroflächen (Fabriketagen) von den Internetfirmen zum Teil verblüffende Preise gezahlt. Ein sehr volatiler Markt mit Mieten von ca. 14-25 €/qm, in Einzelfällen auch darüber. 


Büroparks
z.B. Gradestr., Treptowers, Top Tegel:

deutliche Verringerung des Überangebotes, Nachfrage aufgrund Verdrängung preisempfindlicher Mieter aus der Innenstadt, durch Ausdehnung vorhandener Mieter oder durch die Anziehungskraft von Ankermietern auf verbundene Unternehmen. Dadurch sind im Einzelfall erstaunlich gute Vermietungserfolge möglich. Die Mieten liegen zwischen ca. 8 und 12 €/qm, teilweise darüber.

Gewerbegebiete
z.B. Breitenbachstr./Miraustr. in Reinickendorf, Haynauer Str. in Steglitz, Raum Ullsteinstr. in Tempelhof, Saatwinkler Damm in Charlottenburg,
Industriegebiet Lichtenberg:

verbesserte Nachfrage und ausreichendes Angebot. Viele der angebotenen Flächen sind allerdings veraltet, schlecht geschnitten und schlecht teilbar. Mietpreise bei einfachen Objekten um 7 €/qm, mittlere Objekte um 9-10 €/qm, gute Objekte bis ca. 15 €/qm. Die Leerstände sind in den vergangenen Jahren abgebaut worden. 

Nahversorgungszentren
z.B. Alt-Lichtenrade, Alt-Rudow, Zehlendorf-Mitte:
Unterschiedlich! Es gibt durchaus Nachfrage nach modernen Büroräumen, und zwar eher nach kleineren Einheiten bis 150 qm.

Potsdam
Im Stadtgebiet sehen wir mittlerweile gute Nachfrage. 

Berliner Umland
In den Gewerbegebieten größeres Angebot bei geringer, aber verbesserter Nachfrage. 

2. der Gebäudestandard

Bürohäuser sind Verschleißimmobilien!! Wenn die Hypotheken für den Neubau zurückbezahlt sind, kann man gleich wieder neue Kredite für die Modernisierung aufnehmen! Gesucht wird der

a) repräsentative Neubaustandard (einschließlich aufwendig modernisierter Altbauten):

Im Rahmen des Verdrängungs-wettbewerbes sind tendenziell gut geschnittene und ausgestattete Flächen gefragt. Bei einem durchschnittlichen Flächenverbrauch von knapp 20 qm pro Mitarbeiter (manche Unternehmen rechnen sogar nur mit ca. 12-15 qm pro Mitarbeiter) kostet ein Arbeitsplatz bei einer angenommenen Warmmiete von 20 €/qm ca. 400 Euro Miete im Monat. Die durchschnittlichen Personalkosten dürften einschließlich der Lohnnebenkosten in den Büroberufen vermutlich bei ca. 3.000 Euro pro Mitarbeiter liegen - also  mindestens 7-mal so hoch, wie die Raumkosten!

Akzeptiert werden in Citylagen auch:

b) gut erhaltene, ältere Gebäude.
Der Mieter erwartet eine bezugsfertig hergerichtete Fläche in einem ordentlichen Gebäude. Er ist immerhin auch bereit Abstriche bei der Ausstattung zu machen, erwartet jedoch eine laufende Modernisierung auf mittlerem Niveau. Eindeutig geschätzt werden gute Parkmöglichkeiten (selten!) und eine Kiezstruktur mit Geschäften und Gastronomie. Kleine Objekte bis 250 qm werden jetzt normalerweise ungewöhnlich schnell vermietet. 

Schwerer vermietbar sind

c) modernisierungsbedürftige Büroflächen in renovierungsbedürftigen Gebäuden:
Schwer vermietbar, aber die Revitalisierer suchen dringend solche Objekte - das heißt, solche Gebäude lassen sich zur Zeit gut verkaufen. 

Der durchschnittliche Büromieter weiß nicht, dass man Wände streichen kann und ist kaum bereit in die Herrichtung von Flächen zu investieren. Es gibt eine allerdings von Weiterbildungsträgern eine Nachfrage nach einfachen, preiswerten Büroflächen. In Citylagen ist so etwas praktisch nicht mehr zu finden. 

3. die Größe der Mietfläche

Die vorgenannten Aussagen beziehen sich tendenziell auf kleinere und mittlere Flächen (bis ca. 2.000 qm). Bei Mietern mit kleinem Flächenbedarf (unter ca. 300 qm) lohnen sich i.d.R. grössere Preiszugeständnisse nicht. Größere Mieter sind sehr umworben und über die Konditionen wird normalerweise Vertraulichkeit gewahrt. Ein Sonderfall sind Neubauprojekte in bevorzugten Lagen (bessere Lagen in der City West oder der City Ost), die speziell für den künftigen Nutzer mit großem Flächenbedarf (eher deutlich über 5.000 qm) errichtet werden. Da es eine größere Anzahl von Gesuchen gibt, lassen sich aktuell sehr  lukrative Abschlüsse erzielen.